“名為買 賣,實為借貸”案件的裁判路径選擇
“名為交易，實為假貸”案件的裁判路径選擇 ——以均衡合同两邊當事人和第三人的长处為動身點最高人民法院《關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的劃定》 （如下简称《民間假貸劃定》）于2015年9月1日起實施,此中第24条劃定“當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的,人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明變動诉讼哀求。當事人回绝變動的，人民法院裁定驳回告状。依照民間假貸法令瓜葛审理作出的裁决見效後，告貸人不實行見效裁决肯定的款項债務，出借人可以申请拍賣交易合同标的物，以了偿债務。就拍賣所得的价款與應了偿告貸本息之間的差额，告貸人或出借人有权主意返還或抵偿”。這成為引导各地法院审理“名為交易，實為假貸”案件的重要根据。但是,该劃定只是明白了人民法院审理此類案件的步伐性問题，對此類交易合同的效劳、出借人是不是享有優先受偿权、是不是可以解除第三人對衡宇的哀求权等實体性問题并未作出详细劃定,致使實務界對条则的理解存在很大不同。因為缺少明白指引或同一性法则，加上各地法官對法条的理解差别，致使司法裁判不同一。本文拟從一块兒“名為交易，實為假貸”案件切入，經由過程阐發 《民間假貸劃定》第24条存在問题,探究在現有法令框架内公道應用裁判法则均衡各方长处的進路，以期對审理该類案件有所裨益。
1、問题的提出
2005年5月12日，许某與江某签定《衡宇讓渡合約》，商定许某以70万元采辦江某的一套衡宇，後许某付出全数金錢并入住,但两邊未打點衡宇過户挂号手续。2006 年11月20日，江某與龚某签定该房產的交易合同，合同于同月28日在房地產辦理構造存案，并打點過户挂号，将衡宇過户至龚某名下。2006年12月2日，江某與龚某签定《告貸协定书》，商定江某向龚某告貸60万元,江某每個月向龚某還款，江某無违約环境下，有权提早還清本息後赎回衡宇,龚某無前提共同衡宇過户。若江某违約不還欠款，则衡宇归龚某所有。﹝1﹞
该案不但触及“名為交易，實為假貸”，還触及“一房二賣”，并且债权人中既有出 借人，又有已現實占据衡宇的第一買 受人，另有打點過户的第二買 受人。是以，若何均衡三人长处？出借人和告貸人签定的交易合同效劳若何？在存在善意第三人或其他正當债权人的环境下，不审查交易合同是不是安妥？出借人是不是享有優先受偿权？如無優先受偿权,仅是平凡债权，在衡宇已颠末户、打點预报挂号或現實占据的环境下，若仍這麼处置,是不是對债权人不公？在告貸人和有款項债权的第三人同時申请法院强迫履行岀借人名下的统一套房產的环境下，出借人和第三人的权力是不是有優先和劣後之分？在存在典質权人或善意買 受人的环境下,應若何处置？
﹝1﹞重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第04562号民事裁决书
2、《民間假貸劃定》的實际挑战
《民間假貸劃定》對付上述案件中所涉交易合同的性子、交易合同的效劳、告貸人是不是享有優先受偿权、是不是可以解除第三人對衡宇的哀求权等實体性問题没有给出明白的谜底。
（一）有關交易合同性子的理解差别
關于此類交易合同的性子,理论界和實務界有着分歧的熟悉。有人認為,“在假貸瓜葛建立的条件下，签定商品房交易合同并打點存案挂号的举動，足以组成一种非典范担保”。〔1〕有人認為,以交易合同作為担保其實是構成為了一种讓與担保，好比在“许某與江某、龚某等衡宇交易合同胶葛”一案中，一审法院認為“两邊以交易合同的正當情势袒护讓與担保的不法目标，江某與龚某签定《房地產交易合同》應属無效”，二审审理後對此予以保持。《民間假貸劃定》出台後，實践中仍有法官将该举動理解為讓與担保。好比，在“张某法與荷泽昶楷房地產開辟有限公司确認合同無效胶葛案”﹝2﹞中，一审法院認為“本案原告、被告所签定的交易合同其實是為原告向被告告貸所设定的担保，而非真正實現交易合同的方针,两邊之間所構成的是讓與担保”，故一审法院确認原告與被告签定的20份《商品房交易合同》無效。二审法院認為“上诉人與被上诉人签定的商品房交易合同其實是被上诉报酬告貸所设定的担保，该种担保以商品房交易合同情势呈現，并在衡宇挂号部分存案挂号經由過程房地產交易合同在债務到期以前就固定了担保物的价值，且因為预售挂号的存在，作為债務人的被上诉人不成能另行經由過程買 賣路子實現担保物的市场价值，该房地產交易合同究竟上到达了 ’流押左券’的结果，規避了法令制止，’流押’的劃定，故案涉商品房交易合同其實是’流押’左券,有违法令强迫性劃定，依法應确認為無效”。可見，實践中固然各地法院對付该類交易合同的效劳存在分歧熟悉，但在处置案件時,均援用讓與担保的法理举行分解。經由過程梳理《民間假貸劃定》，會發明司法诠释的草拟者偏向于将该類交易合同視為雷同于担保合同，認為其效劳凭借于作為主合同的民間假貸法令瓜葛。﹝3﹞
﹝1﹞梁曙明、刘牧晗：《假貸瓜葛中签定衡宇交易合同并存案挂号属于讓與担保》，载《人民司法》2014年第16期。
﹝2﹞山东省菏泽市中级人民法院（2017）鲁17民终111号民事裁决书。
﹝3﹞杜万华主编：《最高人民法院民間假貸司法诠释理解與合用》，人民法院出书社2015年版，第35页。
（二）有關交易合同的效力圖议
在《民間假貸劃定》出台@以%114US%前和以%o7iNa%後@,實務界對该問题有两种截然分歧的立场。岀台前，重要存在有用说和無效说两种概念之争，“有用说”的大致来由是不存在法令劃定的無效情景、不违背物权法定原则、并没有通谋賣弄的意思暗示，“無效说”認為以交易合同作為告貸担保并無交易衡宇的真實意思暗示，是通谋賣弄的意思暗示、违背制止流押的劃定。法官在处置案件的進程中，也凡是會以連系案情、應用法令诠释等法子去评判交易合同的效劳問题。而在该司法诠释出台後,法官在审理此類案件時，根基是直接绕開了交易合同的效劳問题,對交易合同不予理睬，再也不仇家賣合同的效劳問题举行评判。固然，實務界也有概念認為:“第24条并未否認交易合同的效劳，而是認為理當認定當事人之間同時建立了商品房交易和民間假貸两個民事法令瓜葛，而且認為此种買 賣其實不违背法令、行政律例的强迫性劃定，因此两個民事举動均属正當有用。”
《民間假貸劃定》第24条并無對触及交易合同的效劳作出明白亮相。從该条第1款劃定来看，當事人必需依照告貸提出诉讼哀求才能获得法院的實体处置，若是不以此提出诉讼哀求，将被人民法院裁定驳回告状。可見在处置该類案件時,人民法院只审民間假貸，不审交易，先将當事人之間的交易合同法令瓜葛撇開。如许看第1 款彷佛是否認了交易合同的效劳，由于若是交易合同有用，法院理應答此举行审理并對出借人请求继续實行交易合同的诉讼哀求作出實体回應。而從第2款“可以申请拍賣交易合同标的物”的劃定来看，彷佛又是承認交易合同并不是無效，由于若是交易合同無效，岀借人获得民間假貸見效法令裁决後為甚麼又可以申请拍賣交易合同的标的物，究竟结果出借人哀求人民法院履行的根据是民間假貸裁决，裁决主文中并未触及交易合同的标的物。固然，司法诠释草拟者認為，“法院應在裁决主文中明白写明，若是告貸人不實行本裁决肯定的款項债務，出借人可以根据本裁决，申请强迫履行交易合同标的物”。﹝1﹞但從该条则劃定看，把交539現場開獎，易合同标的物写在裁决主文中不太安妥， 由于案件是按民間假貸這個根本法令瓜葛举行审理,法院其實不审交易合同，不审交易合同，却把交易合同的标的物写進主文，實属牵强，且在司法實践中，根基没有法官在裁决书中将司法诠释草拟者前述所说的内容写進裁决主文，亦即仅是在主文中裁决返還告貸本金、利錢等,未触及交易合同的衡宇這一标的物。
借助中國裁判文书網下载的文书阐發，在《民間假貸劃定》岀台前，法官凡是會以連系案情、應用法令诠释等法子去评判交易合同的效劳問题，而司法诠释出台後，法官在审理此類案件時，根基是直接绕開了交易合同的效劳問题，對交易合同不予理睬，@再%6O52a%也%6O52a%不對交%Hr1T1%易@合同的效劳問题举行评判。
﹝1﹞杜万华主编：《最高人民法院民間假貸司法诠释理解與合用》，人民法院出书社2015年版，第430-431页。
（三）有關出借人是不是享有優受偿权的分歧解读
《民間假貸劃定》第24条第2款劃定“出借人可以申请拍賣交易合同标的物，以了偿债務”，该款并無“享有優先受偿权”的表述，但出借人是不是享有優先受偿权, 實務界有分歧的理解。有概念認為该条目其實是付與了出借人與實現担保物权步伐的申请人不异法令职位地方，故有優先受偿权。由于若是出借人只是民間假貸的平凡债权人，依照現行法令，其拿到民間假貸案的見效法令裁决去履行局申请强迫履行, 只能依照正常的履行步伐走，而不克不及申请拍賣交易合同的标的物，究竟结果出借人有可能有存款或其他財富可供履行。這類债权属于有担保的债权，不克不及作為一般债权处置, 出借人應當享有優先受偿权。﹝1﹞反之，有概念認為“因為告貸人對付该合同标的物并没有商定或法定的担保物权，就该标的物拍賣所得价款，出借人并没有優先受偿权，而只能與告貸人的其他债務人公允受偿”。是以，出借人并没有優先受偿权。有法官認為在担保型交易合同中，其實不產生物权變更，债权人對标的物不享有担保物权，债权人只享有债权哀求权,没有優先受偿的效劳，若是認為其具備物权的優先受偿效劳，對其他债权人會不公允。﹝2﹞
﹝1﹞拜見杨立新主编：《〈最高人民睡眠減肥法,法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的劃定〉理解與合用》，中法律王法公法制出书社2015年版，第150页。
﹝2﹞拜見高娛樂城代理好賺嗎，治：《担保型交易合同胶葛的法理辨析與裁判對策》，载《人民司法》2014年第23期。
（四）有關出借人是不是享有解除第三人對衡宇的哀求权的理解
若是交易合同标的上呈現其他法令瓜葛，好比典質给銀行在前、一房二賣，典質权人和蔼意買 受人對衡宇的哀求权和出借人的哀求权若何处置？凡是而言，若是典質在前并打點了挂号，出借人就不克不及解除典質权人和蔼意第三人對衡宇的哀求权，若是出借人已按照交易合同打點了過户挂号,衡宇的物权已產生了變更，便可以解除第三人對衡宇的哀求权。對此，可以應用扩大诠释的法子，将這類交易型担保准用動產典質的相干劃定，使其具備匹敌歹意第三人和一般债权人的效劳。
3、《民間假貸劃定》下“名為交易，實為假貸”案件的裁判路径
司法躲避评判交易合同的效劳、是不是享有優先受偿权、是不是可以解除第三人對衡宇的哀求权等實体性問题并不是一個理性的選擇,在告貸人常常因資不抵债跑路征象 紧张的現今,若何庇护债权人的长处相當首要。
（一）意思自治與左券自由優先
實践中呈現的各种担保型交易合同，是由于這類担保方法合适市场經濟主体的 分歧长处需求，是民本家兒体按照本身理性作出的買 賣選擇，只要不侵害大眾长处，不存在法令、行政律例劃定的法定無效情景，凡是不该認定為無效。司法不该對此過分干涉干與,而應連结谦抑的立场，尊敬當事人的意思自治，保护左券自由。若是公权利参與民事范畴太多，會挫伤民本家兒体買 賣的踊跃性，褫夺當事人買 賣的预期，以至阻碍 社會的經濟成长。是以，只要當事人之間就衡宇交易告竣一致,合适法令所劃定的民事举動有用要件,合同即建立并見效。
《民間假貸劃定》出台後，决心绕開交易合同，不评判交易合同效劳的做法有失安妥。由于實践中出借人短缺付出能力的环境比力廣泛，仅仅审理民間假貸胶葛，其實不足以保护告貸人的正當权柄,﹝1﹞特别在存在第三人的环境下，告貸人無付出能力的危害加倍较着,﹝2﹞如斯处置方法易發生不公允的成果，不公允的成果将致使告貸人融資更加坚苦，經濟的成长也會遭到更多的限定，乃至更會催生其他担保方法。﹝3﹞
對付交易合同的性子，實務中偏向于認為是讓與担保。可是，讓與担保因此移转担保标的物的所有权或其他权力来担保债权實現的担保。﹝4﹞换言之，讓與担保必要以转移担保物权力為条件。在以交易作為担保的假貸瓜葛中，两邊仅仅在交易合同中對标的物的所有权归属举行商定，标的物的权力其實不現實產生转移，是以底子不组成讓與担保。“此种情景下的交易合同理當視為雷同于担保合同，其效劳凭借瘦臉,于作為主合同的民間假貸法令瓜葛。”﹝5﹞現實上，從官方對司法诠释的解读中咱们可以看出，亦不承認此類交易合同属于讓與担保，而認為這仅仅是债权合同，债权举動只有在预报挂号後才具備匹敌第三人的效劳。
﹝1﹞拜見庄加园：《“交易型担保”與流押条目的效劳—〈民間假貸劃定〉第24条的解读》，载《清华法學》2016年第3期免費無碼,
﹝2﹞拜見李玉斌：《基于民間假貸的衡宇交易合同效劳钻研》，载《法制與經濟》2016年第1期。
﹝3﹞拜見张海鹏：《担保性衡宇交易合同法令性子之探析—〈民間假貸司法诠释〉第24条》，载《东法子學》2016年第2期
﹝4﹞拜見梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法令出书社2007年版，第382页一下。
﹝5﹞杜万华主编：《最高人民法院民間假貸司法诠释理解與合用》，人民法院出书社2015年版，第35页。
（二） 物权變更缘由與成果甄别
交易合同會触及物权和债权，交易合同自己是一种债权，交易合同的目标是得到所有权，即物权。在以交易合同作為担保的案件中，作為担保方法的交易合同仅仅具備债的效劳,仅是物权變更的缘由，其實不直接發生物权變更的成果。交付或挂号與订立合同是两個互相自力的民事举動，不该将實行交易合同和物权同等。在审理该類案件時，應按照物权變更的缘由和成果區别原则，严酷區别订立合同和物权的获得两個阶段的自力性，若是合同的订立和見效合适劃定的要件，交易合同理當有用。
（三） 物权法定和合同自由的严酷區别
在對此類案件的合同效劳举行認按時，應區别物权法定和合同自由原则，當事人之間商定并不是必定無效，只如果意思自治，凡是有合同法上的效劳。只要不存在法令、行政律例劃定的無效情景，人民法院就不宜等闲否認此類交易合同的效劳。交易合同有用其實不必定获得物权，不克不及經由過程買 賣商定得到物权,不動產應打點挂号。至于是不是對第三人發生效劳,要看物权的获得是不是合适物权获得法则。物权效劳来历于公示,對付未知足公示方法的交易型担保，自應不该承認其物权效劳；若是已完成為了必定的公示，如衡宇已打點了過户挂号或预报挂号，可經由過程诠释認定其具備物权效劳。
（四） 打點挂号和現實占据的谨慎認定
在多個债权并存的情景下，出借人是不是享有優先权應审查出借人是不是合适優先 受偿权的法定前提。若是法院审査到交易合同的标的物已打點了挂号或出借人 已現實占据并付出了公道价款,應必定出借人的優先受偿权，在裁决主文里明白告貸 人不定期實行見效裁决肯定的给付款項义務，出借人可以申请拍賣交易合同标的物 了偿债務。究竟上，以交易作為假貸担保的债权,它的属性介于平凡债权和有典質的 债权之間，比平凡债权的保障性高一些,但绝對没有有典質的债权效劳高。
在交易合同的标的物已打點過户挂号的环境下，只要合适不動產挂号的劃定， 合适物权變更的法则，就產生物权變更的法令结果，不克不及因是将交易做成担保的方法,就否認已打點過户手续的出借人的权力，這與物权變更的原则和精力相悖。《民間假貸劃定》第24条第2款劃定出借人可以申请拍賣交易合同标的物，若是法院审查到當事人诉前已按照交易合同将标的物打點了過户挂号，出借人應和其他打點了典質挂号的债权人同样享有優先受偿权。
在已打點预报挂号的环境下，因预报挂号使债权具備部門物权的功效，而在履行贰言里也劃定了预报挂号的物权具備抵抗履行的效劳，是以出借人理當享有優先受偿权。至于打點了存案是不是可以認定具備物权效劳的問题，因存案挂号只是房管局對房地產行業的一种行政辦理手腕，與预报挂号其實不具備不异的法令效劳，是以仅是存案挂号不克不及發生物权變更上的效劳。
在没有挂号可是出借人已現實占据标的物的环境下，法院應重點审查是不是支 付了公道對价，若是告貸的数额與同期其他買 受人應付的衡宇价款相差不大或差 价在公道@范%妹妹oCd%畴@内，也應付與出借人優先受偿权。在既没有打點挂号也没有現實占据的环境下，出借人不享有優先权，與其他债权人处于同等职位地方。
（五） 哀求权根本的准确厘定
所谓哀求权根本,又称哀求权規范根本，是指支撑一方當事人向他方當事人有所 主意的法令規范。﹝1﹞司法裁判其實是一個不竭寻觅法令的進程，法官寻觅案件裁判大条件的司法進程可以形象地称為“法官找法”。因各個哀求权在组成要件、法令 结果、举证责任等方面均有差别，主意哪個，成果可能分歧。﹝2﹞是以正确探访哀求权根本，有益于庇护當事人的正當权柄，更有益于實現裁判的公允公道。
從新以哀求权根本来审阅“朱某芳案﹝3﹞和“嘉美案” ,﹝4﹞這两個案件案情和法 律瓜葛基底细同的，昔時因截然相反的两种裁决成果，曾引發一片哗然，舆论一度责怪最高人民法院同案分歧判。究竟上，從法令上说，最高人民法院對付這两個案件的处置均没有問题，由于两個案件當事人的诉讼哀求彻底分歧。在朱某芳案中，出借人朱某芳的诉讼哀求是确認涉案十四份《商品房交易合同》有用,判令和泰公司實行商品房交易合同，该案的诉讼哀求并未直接触及交易合同标的物所有权，故最高人民法院認定两個合同均正當有用。而在“嘉美案”中，出借人杨某鹏的诉讼哀求是确認两邊签定的《商品房交易合同》有用，判令嘉美公司交付衡宇并承當违約金责任,最高人民法院并未以合同违背流押条目為由否認合同的效劳，其言下之意應是:流押条目其實不影响交易合同的效劳，但影响物权的實現，以是對出借人哀求直接获得商店所有权的主意不予支撑。
人民法院在审理“名為交易，實為假貸”案件時，應按照當事人的诉讼哀求，正确 寻觅哀求权根本，以准确处置胶葛。在有证据证實告貸人還存在其他债权人或有善意第三人的环境下，出借人若是并未就交易合同的标的物提岀物权主意，仅仅哀求确認交易合同有用，人民法院可以引用“朱某芳案”的裁判思绪，認定交易合同和告貸合同均有用。
﹝1﹞拜見王泽鉴：《民法思惟：哀求权根本理论系统》，北京大學出书社2009年版，第41页。
﹝2﹞王泽鉴：《民法债编泛论·根基理论·债之產生》（总第1册），三民书局1993版，第57-63页。
﹝3﹞最高人民法院（2011）民提字第344号。
﹝4﹞最高人民法院（2013）民提字第135号。
结语
“名為交易，實為假貸”案件日趋增多已經是實际，《民間假貸劃定》第24条固然為解决该類胶葛供给了步伐性指引，但難免存在滞後性，在碰到疑問繁杂案件時，法官理當應用法令诠释技能，在法令容许的限度内释法明理,對案件触及的實体性問题举行充實评判,才能有用化解胶葛。
作者简介
韦玉娟：廣西壮族自治區宾客市中级人民法院审訊員。
雷易：南宁師范大學2019级法令硕士钻研生。
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